El Manual de Edificios de Mediana Altura
Ontario enfrenta una crisis de vivienda. Con entre 1.5 y 1.7 millones de nuevas viviendas necesarias para 2031, el reto no es solo construir más, sino crear hogares que sean asequibles, sostenibles y que se integren al tejido urbano de nuestras ciudades. Por ello creamos el Manual de Mediana Altura: Desbloqueando el potencial de los edificios de mediana altura para poner fin a la escasez de vivienda en Ontario. Encargado por Robert Eisenberg, C.M., y Environmental Defence, y elaborado por SvN Architects + Planners y LGA Architectural Partners en colaboración, este manual ofrece un enfoque atrevido y a la vez práctico para enfrentar nuestras necesidades de vivienda.
En su esencia, el manual replantea el desarrollo de edificios de mediana altura, desde hace tiempo considerado una solución ideal para la intensificación urbana. Este tipo de vivienda —edificios de 5 a 11 niveles ubicados en avenidas y calles principales— ofrece una densidad equilibrada que fomenta barrios vibrantes, caminabilidad y menores huellas de carbono. Sin embargo, históricamente Toronto ha tenido dificultades para construir más de 11 de estos edificios al año. El Manual de Mediana Altura replantea esta trayectoria, eliminando los obstáculos sistémicos que han frenado el desarrollo y proponiendo una estrategia clara y realista para el éxito.
Descargue el Manual de Mediana Altura
¿Por qué Mediana Altura?
Los edificios de mediana altura se ubican en la intersección de varias prioridades urbanas urgentes: oferta de vivienda, sostenibilidad ambiental y habitabilidad. A diferencia de los suburbios extensivos o los rascacielos, los desarrollos de mediana altura pueden integrarse armónicamente en barrios existentes, sumando densidad sin desbordar su carácter ni su infraestructura. Estos edificios brindan opciones habitacionales familiares mientras apoyan el transporte público, la caminabilidad y los negocios locales.
Lo que distingue este enfoque es su carácter sistémico. En lugar de imponer estándares de diseño rígidos, enfatiza la habilitación de la construcción de mediana altura mediante soluciones prácticas y simplificadas. Aligerar reglas, normativas y permisos crea un entorno de desarrollo donde la mediana altura se convierte en la opción natural para atender las necesidades de vivienda de Ontario.
Superando las Barreras
Nuestra investigación identificó cinco áreas clave que deben abordarse para liberar el potencial de la vivienda de mediana altura:
Política de Planeación y Procesos de Aprobación
Los largos tiempos de aprobación y la complejidad del uso de suelo desincentivan estos proyectos. Recomendamos un sistema más predecible y eficiente, donde los edificios de mediana altura se permitan por defecto en calles urbanas clave, reduciendo la incertidumbre y los retrasos para desarrolladores.
Política Fiscal
Construir vivienda de mediana altura debe ser financieramente viable. Proponemos reformas como la reducción de derechos de desarrollo para este tipo de proyectos, la reestructuración del impuesto predial y la implementación de modelos innovadores de financiamiento que los hagan competitivos frente a otras tipologías.
Código de Construcción
El código actual trata a los edificios de mediana altura de manera similar a los de gran altura, elevando los costos innecesariamente. Sugerimos actualizar el código para permitir mayor flexibilidad, incluyendo autorizaciones ampliadas para construcción en madera maciza y edificios con una sola escalera, ambos más económicos y sostenibles.
Infraestructura
Las actualizaciones de infraestructura suelen abordarse de forma fragmentada, lo que genera retrasos y costos adicionales en cada proyecto. Llamamos a un enfoque coordinado, donde los gobiernos lideren la modernización de infraestructura para acompañar el crecimiento de la mediana altura, desde el manejo pluvial hasta el suministro eléctrico.
Construcción
El alza de costos y la escasez de mano de obra son retos críticos. Al fomentar métodos de construcción industrializada como la prefabricación y el diseño modular, así como ampliar los programas de capacitación en oficios, delineamos un camino hacia una edificación más eficiente y asequible.
Reimaginando las calles de Toronto
El Manual de Mediana Altura plantea una visión de cómo las calles y avenidas principales podrían transformarse en comunidades vibrantes y caminables. Al introducir desarrollos de mediana altura en estas zonas clave, Toronto puede dejar atrás el modelo expansivo dependiente del automóvil y avanzar hacia barrios donde las necesidades diarias —escuelas, parques, comercios— estén a corta distancia a pie, en bicicleta o en transporte público.
Este enfoque no se limita a cumplir metas de vivienda; se trata de crear comunidades completas donde las personas quieran vivir. La mediana altura ofrece la oportunidad de revitalizar espacios subutilizados, apoyar economías locales y reducir el impacto ambiental de manera integral.
¿Qué hace diferente este enfoque?
El Manual de Mediana Altura no es solo otro informe; es un llamado a la acción. Sustituye lineamientos complejos por recomendaciones claras y aplicables que hacen factible y atractivo el desarrollo de esta tipología. Al abordar el sistema completo —planeación, política fiscal, infraestructura y más— asegura que la vivienda de mediana altura deje de ser la excepción y se convierta en la regla.
Más importante aún, el manual impulsa una tipología que conecta a distintos sectores, tendiendo puentes entre quienes se resisten al desarrollo y quienes lo impulsan. La vivienda de mediana altura ofrece una solución equilibrada que responde a objetivos compartidos: habitabilidad, asequibilidad, responsabilidad fiscal y sostenibilidad.
Mirando hacia adelante
El futuro de la vivienda en Ontario depende de acciones audaces y colaborativas. El Manual de Mediana Altura sienta las bases para un sistema que funcione —no solo para desarrolladores, sino también para comunidades, gobiernos y el medio ambiente.
LGA y SvN elaboraron el informe y las conclusiones y recomendaciones que contiene. Este esfuerzo se basó en una iniciativa imparcial y objetiva de organizaciones apolíticas, con el fin de facilitar la colaboración entre todos los niveles de gobierno y las partes interesadas pertinentes.
SvN Architects + Planners
Drew Sinclair, Dennis Rijkhoff, y Kelly Graham
LGA Architectural Partners
Janna Levitt, Kevin Martin, y Conrad Speckert
Ilustraciones: Nicole Li
Agradecimientos especiales a Blair Scorgie, Jonathan Diamond, Steven Webber y Graig Uens
Este informe fue encargado por Robert Eisenberg, C.M., y Environmental Defence | Noviembre 2024